Об этом сегодня пишет портал Rus.ERR.ee.
«Если в прошлом году клиент получал жилищный кредит в банке, например, на 100 000 евро, то сейчас с той же зарплатой он получит около 80 000″, — приводит пример ситуации руководитель отдела розничного банкинга Luminor Танель Ребане. По его словам, поскольку цены на жилье пока существенно не упали, часть предлагаемой недвижимости просто-напросто стала недоступной для людей при текущем уровне номинальных доходов.
Напомним, что в соответствии с инструкцией Банка Эстонии, в настоящее время кредитные обязательства человека могут составлять не более половины его дохода. Однако коммерческие банки часто более консервативны и устанавливают максимальный размер платежа по кредиту на уровне не более 40% располагаемого дохода. Наряду с соотношением кредитных обязательств и доходов, банки также смотрят, сколько свободных денег остаётся у человека после совершения необходимых расходов, таких как покупка продуктов питания или оплата счетов за электричество и отопление.
«Поскольку расходы на жизнь так сильно выросли в последнее время, некоторые люди, которые год назад могли получить кредит со своим доходом, теперь не смогут его получить, потому что у них уже нет столько свободных средств для обслуживания этого кредита. Это главное, что в последнее время стало больше всего влиять на кредитование», — сказал Ребане.
Спрос на жилье уменьшается, предложение увеличивается
Значит ли это, что падение цен на недвижимость теперь ускорится? По словам Ребане, цены действительно могут снизиться, но все равно это будет зависеть от конкретного объекта, застройщика, а также срочности продажи. При этом спрос значительно снижается, а количество предложений продолжает расти.
«Недвижимости выставлено на продажу больше, чем было год назад, потому что сейчас ее выставили на продажу те люди, которые держали ее на всякий случай. Но поскольку цены на энергоресурсы так сильно выросли, то владение недвижимостью на всякий случай не окупается, потому что, увы, тогда придется платить за коммунальные услуги», — сказал Ребане.
По его словам, высокое предложение и низкий спрос означает, что продавцу приходится идти на компромисс и снижать цену, чтобы найти покупателя.
За последние два года цены на недвижимость выросли в среднем на 20%. Хотя аналитики в целом согласны с тем, что начавшееся постепенное снижение цен продолжится и дальше, их мнения расходятся в том, будет ли падение таким же значительным, как предыдущий рост.
«При тех ценах, которые были до сих пор, это, конечно, не падение рынка, а нормализация», — пояснил Ребане.
Рост Euribor заложен в кредиты на следующие десять лет
Руководитель отдела финансирования частных лиц банка LHV Катлин Ватсел подтвердила, что максимальная сумма кредита, выдаваемого LHV, также уменьшилась, поскольку существенно увеличились расходы семей. «Мы должны учитывать это при выдаче кредитов и выдавать кредиты ответственно», — сказала она.
Она подчеркнула, что банки учли повышение европейской межбанковской ставки предложения Euribor, являющейся важным компонентом стоимости жилищных кредитов, на десять лет вперед. «Банки должны рассчитывать жилищный кредит с процентной ставкой в 6%, которая уже включает Euribor на уровне около 4%», — сказала Ватсел.
Руководитель отдела жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма подтвердила, что Swedbank остается единственным крупным банком, который не изменил критерии выдачи жилищных кредитов. По ее словам, Swedbank использует более индивидуальный подход в случае обмена жилья, когда у человека одновременно есть два жилищных кредита. «Здесь мы проверяем, сможет ли человек обслуживать оба кредита в период переезда», — сказала она.
Swedbank также более внимательно следит за кредитованием при строительстве частных домов, поскольку цены на строительство постоянно меняются. «Мы пересмотрели минимальную цену строительства и следим, есть ли у человека определенный «буфер» на случай, если это строительство окажется дороже, чем планировалось», — пояснила Пяргма.
Руководитель розничного банкинга SEB Силле Халланг уточнила, что банк не менял условия предоставления жилищного кредита. «Однако изменилось то, что быстрый рост инфляции значительно увеличил повседневные расходы на проживание в этом году, и это обязательно влияет на сумму кредита, выдаваемого клиенту. Мы следим за тем, чтобы у заемщика были средства для покрытия других повседневных расходов после выплаты платежа по кредиту», — сказала она.
Интерес к жилищным кредитам снижается
В некотором смысле интерес клиентов к получению кредитов следует за банковской кредитной политикой. Вместе с уменьшением размера доступного кредита, уменьшилось и количество заявлений на его получение. Снижение составило 30-40% в зависимости от банка и рассматриваемого периода времени. Халланг отметила, что нет смысла сравнивать цифры с прошлым годом, потому что тогда рынок недвижимости находился в такой необычной ситуации, что база для сравнения неадекватна.
По словам Пяргма, в начале года у Swedbank было около тысячи заявлений на получение кредита. Сейчас их около 700, но реальный интерес может быть ещё меньше.
«Эти заявления подаются и по той причине, что когда люди начинают выходить на рынок, они просто хотят понять, как и что, к чему быть готовыми и так далее. Иными словами, каждое заявление не обязательно означает, что человек начнёт что-то сразу покупать», — сказала Пяргма.
По словам Ватсел, по сравнению с летом спрос снизился примерно на 30% как на рынке недвижимости, так и по объёму кредитов.
Глава розничного банкинга в Luminor Танель Ребане отметил, что количество кредитных заявок в Luminor уменьшилось примерно на столько же. «Для покупки жилья нет плохого или хорошего времени: у людей обычно возникает потребность купить жилье, и в этом случае люди должны получить хороший совет от банка и адекватно оценить свои потребности», — пояснил он.
Ребане отметил, что люди, годами получая кредит с отрицательной ставкой Euribor, привыкли смотреть только на относительно низкую банковскую маржу. Теперь с выросшим Euribor кредит стал намного дороже, и, по его словам, нужно тщательно взвесить, стоит ли идти по этому пути.
«Очень хорошая рекомендация состоит в том, что жилье человека не должно стоить больше, чем его доход за пять лет. Это означает, что вы сможете хорошо справиться с этим кредитом, даже если Euribor будет 3-4%», — пояснил Ребане.
Халланг пояснила, что отдельное беспокойство у банков вызывает демографическая ситуация — старение населения.
«Самый активный заёмщик — это человек в возрасте 26-35 лет, и эта возрастная группа сократится на 20% в 2026 году по сравнению с 2021 годом. Это важный показатель, который снизит количество сделок на рынке недвижимости. У нас просто больше не будет заёмщиков», — пояснила она.
У заёмщиков нет проблем с возвратом кредитов
Все банки подтверждают, что ситуация с их кредитным портфелем отличная, и нет никаких признаков увеличения трудностей с возвратом кредитов. Пяргма из Swedbank пояснила, что трудности с платежами возникают не из-за увеличения Euribor или роста цен, а зависят от наличия работы и хорошего здоровья, позволяющего работать.
SEB не видит на данный момент увеличения просроченной задолженности в своём кредитном портфеле. «Но я также не могу исключать этого в ближайшие месяцы, когда начнут поступать эти более высокие счета за отопление. Конечно, этот риск реален», — сказала Халланг.
Ватсел в LHV смотрит на ситуацию в несколько более позитивном ключе. «Сейчас мы достаточно хорошо выдерживаем этот кризис. Если мы посмотрим, например, на вклады, на свободные деньги людей, то этот объем сейчас в три раза больше, чем во время предыдущего кризиса», — сказала она.
По словам Ребане, банк Luminor чувствует себя уверенно, поскольку придерживается экономной кредитной политики, и в кредитный портфель банка входят люди, которые действительно могут позволить себе кредит.
Представители банков уверены, что даже если экономическая ситуация станет более сложной, предыдущий большой экономический кризис не повторится, и массовой потери жилья не будет.
Катлин Ватсел указала на важное отличие от предыдущего кризиса — сейчас банки гораздо более ответственно выдают кредиты, чем в 2006-2008 годах.
«50-60% недвижимости стабильно оплачивается за счёт банковского кредита, а 40% клиентов покупают на собственные деньги. Во время предыдущего кризиса доля собственных денег была значительно ниже. Кроме того, уровень самофинансирования клиентов остается стабильным на уровне 25%. Поэтому я думаю, что мы значительно лучше подготовлены к нынешним трудностям, чем во время предыдущего кризиса», — отметила представитель банка LHV.
«Я не думаю, что целью любого банка является выселение людей из их домов», — сказала Халланг из банка SEB. Она отметила, что если человек чувствует, что ему становится трудно выплачивать платежи по кредиту, ему следует сначала критически пересмотреть свои расходы и, например, внести коррективы в потребительские привычки.
Однако, если ситуация складывается серьёзная, то необходимо немедленно связаться с банком. «Чем раньше мы узнаем о трудностях с выплатой, тем лучше», — подчеркнула Халланг, добавив, что обычно какое-то решение можно найти. «Но предпосылкой этого является то, что клиент хорошо с нами сотрудничает, а не исчезает», — сказала представитель банка SEB.
Танель Ребане отметил, что люди в первую очередь оплачивают счета за коммунальные платежи и кредиты. «В первую очередь начинают экономить на развлечениях, поездках. Затем на товарах длительного пользования, таких как телевизор. У таких вещей есть общее название — «черные товары». Далее будут экономить на т. н. «белых товарах», к которым относятся холодильники, стиральные машины, все то, что не будут менять до тех пор, пока старое ещё работает», — рассказал Ребане.
Банки обещают не изменять условия кредита
Банки не планируют ещё больше ужесточать условия выдачи жилищных кредитов, поскольку кредиты уже сейчас выдаются на крайне консервативных условиях.
«Мы никогда не относились к кредитам легкомысленно», — сказала Пяргма из Swedbank.
«Кредитование было, есть и остаётся ответственным. Там уже прописан консерватизм», — подчеркнула она.
При этом Пяргма отметила, что если раньше между банками существовали различия по максимальному размеру кредита, который мог быть выдан конкретному человеку, то, возможно, теперь эти различия уменьшатся.